Κύρια κατοικία, απειλές και προστασία

γράφει η Κατερίνα Κνήτου *

Robert Doisneau - Σπίτι από χαρτόνια

Η ιδιόκτητη κατοικία, και η ακίνητη περιουσία γενικότερα, αποτέλεσαν τόσο στην Ελλάδα όσο και σε άλλες χώρες του Νότου (Ισπανία, Πορτογαλία, Ιταλία) στρατηγικό στοιχείο οικονομικής ανάπτυξης για λόγους κοινωνικούς και ιστορικούς.

Στην Ελλάδα το γνωστό «να έχουμε ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι μας», αποτέλεσε

στόχο ζωής για τη γενιά των ανθρώπων που μετακινήθηκε μαζικά στις πόλεις, μετά την Kατοχή και τον Eμφύλιο, παράδοση που συνεχίστηκε και στις επόμενες γενιές και υποδαυλίστηκε από τη «φούσκα» της κτηματαγοράς με την εκτεταμένη προώθηση του δανεισμού ως εργαλείου αναθέρμανσης της αγοράς.

Στην Ελλάδα το μεγάλο ποσοστό ιδιοκατοίκησης, που έφτανε στα πρώτα χρόνια της κρίσης το 80%, αποτέλεσε εξαρχής κεντρικό στόχο των δανειστών, που επιθυμούσαν και επιθυμούν τη δραστική του μείωση στο πλαίσιο της αναδιανομής πλούτου σε όφελος των οικονομικών ελίτ που στοχεύουν να εισέλθουν δυναμικά στην αγορά του real estate και να αναδιαμορφώσουν το χωρικό τοπίο στα σύγχρονα αστικά κέντρα.

Στην Ελλάδα, σε αντίθεση με την Ισπανία λ.χ., υπήρξε από την αρχή της κρίσης ισχυρό νομοθετικό πλαίσιο που απέτρεψε την υλοποίηση μαζικών κατασχέσεων-πλειστηριασμών. Μέχρι το τέλος του 2013, εκτός από τον νόμο Κατσέλη υπήρχε απαγόρευση πλειστηριασμών για οφειλή μέχρι 200.000 ευρώ και προστασία πρώτης κατοικίας αντικειμενικής αξίας αντίστοιχης αυτής που προέβλεπε ο Ν. 3869/2010 («νόμος Κατσέλη») χωρίς να απαιτείται δικαστική απόφαση ρύθμισης.

Ο «νόμος Κατσέλη» προέβλεπε ότι εάν ο οφειλέτης είχε κύρια κατοικία με αντικειμενική αξία ίση με το αφορολόγητο της πρώτης κατοικίας, προσαυξημένο κατά 50% (350.000 ευρώ), και ήταν σε θέση να αποδείξει πως η οικονομική του κατάσταση δεν του επιτρέπει την αποπληρωμή του δανείου και δεν περιήλθε σε αυτή δολίως, με δικαστική απόφαση μπορούσε να «σώσει» την κύρια κατοικία του με την καταβολή ποσού που αντιστοιχούσε στο 80% της αντικειμενικής αξίας της σε χρόνο που όριζε το δικαστήριο (συνήθως 20-30 έτη).

Ο νόμος αυτός αποτελεί πλέον σήμερα , το μόνο εργαλείο προστασίας της κύριας κατοικίας των υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων. Η τροποποίησή του αποτέλεσε αντικείμενο διαπραγμάτευσης με το κουαρτέτο των δανειστών που επιθυμούσε (οι προθέσεις τους φάνηκαν και από την εμμονή στην τροποποίηση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας) τον περιορισμό της προστασίας σε όσους οφειλέτες βρίσκονται κοντά ή κάτω από το όριο της φτώχειας και την πλήρη απελευθέρωση των πλειστηριασμών για την πλειοψηφία των δανειοληπτών.

Τελικά, σύμφωνα με τις νέες διατάξεις, οι οποίες δεν θα ισχύσουν για τις εκκρεμείς αιτήσεις και για όσες υποβληθούν ως το τέλος του 2015, τροποποιούνται οι προϋποθέσεις ένταξης και ο τρόπος υπολογισμού τόσο της μηνιαίας καταβολής του οφειλέτη όσο και της αξίας του ακινήτου που προστατεύεται. Συγκεκριμένα, από την 1η Ιανουαρίου 2016 και για τρία χρόνια θα ισχύσει το νέο καθεστώς προστασίας της κύριας κατοικίας, στο οποίο διακρίνονται δύο κατηγορίες δανειοληπτών που τυγχάνουν και διαφορετικού βαθμού προστασίας.

Στην πρώτη εντάσσονται όσοι έχουν οικογενειακό εισόδημα μέχρι 20.639 προ φόρων (το ποσόν είναι υπολογισμένο για μια τετραμελή οικογένεια· άγαμος: 8.180 ευρώ, ζευγάρι: 13.917 ευρώ και κάθε παιδί 3.361 ευρώ). Στη δεύτερη κατηγορία εντάσσονται όσοι έχουν οικογενειακό εισόδημα μέχρι 35.086 ευρώ (πάλι για τετραμελή οικογένεια· άγαμος: 13.906 ευρώ, ζευγάρι: 23.659 ευρώ και κάθε παιδί: 5.714 ευρώ).

Επιπλέον, η υπαγωγή στον νόμο συναρτάται με την αντικειμενική αξία της κατοικίας (να μην υπερβαίνει τα 220.000 ευρώ για την πρώτη κατηγορία των περισσότερο ευάλωτων και τα 280.000 ευρώ για τη δεύτερη κατηγορία· οι υπολογισμοί για πενταμελείς οικογένειες).

Και στις δύο περιπτώσεις ο δανειολήπτης πρέπει να είναι «συνεργάσιμος» σύμφωνα με τον κώδικα δεοντολογίας των τραπεζών. Για όσους υπαχθούν στον Νόμο, το ύψος της οφειλής θα αναπροσαρμόζεται, στο επίπεδο της αξίας που ορίζεται βάσει του ποσού που θα προέκυπτε αν το δάνειο εκποιούνταν σε πλειστηριασμό.

Ανάλογα, θα αναπροσαρμόζεται και η δόση εξυπηρέτησης της οφειλής, λαμβάνοντας υπόψη και το εισόδημα του δανειολήπτη. Θα υπάρξει ως το τέλος του 2015 απόφαση της Τράπεζας της Ελλάδος που θα δίνει κατευθύνσεις, ορίζοντας τη διαδικασία και τα κριτήρια.

Για όσους ανήκουν στην πρώτη κατηγορία, τη διαφορά μεταξύ της δόσης που μπορούν να καταβάλλουν και της μειωμένης δόσης που πρέπει να καταβάλουν, θα την καλύπτει για το 2016 το κράτος, εφόσον δεν μπορούν να εξυπηρετούν ομαλά την οφειλή τους ή εφόσον εκπίπτουν των ρυθμίσεων του Νόμου Κατσέλη (για όσους έχουν ήδη ενταχθεί), θα ακολουθούνται οι πρακτικές του Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών.

Οι τράπεζες θα είναι υποχρεωμένες να διευκολύνουν δανειολήπτες που είναι «συνεργάσιμοι», έχουν αποπληρώσει μεγάλο μέρος του δανείου τους και έχουν θετικές εισοδηματικές προοπτικές. Επιπλέον, στη ρύθμιση εντάσσονται και οφειλές προς το δημόσιο και τα ασφαλιστικά ταμεία.

Η κυβέρνηση, κατά τη γνώμη μου, πέτυχε να αποτρέψει την άμεση απελευθέρωση των πλειστηριασμών κύριας κατοικίας για το μεγαλύτερο μέρος των οικονομικά αδύνατων οφειλετών, αλλά ταυτόχρονα μεταβίβασε μέρος της προστασίας στην «καλή θέληση» («ελαστικότητα» κατά τον αρμόδιο υπουργό) των τραπεζών και ανέδειξε την Τράπεζα της Ελλάδας σε ρυθμιστή των εξελίξεων.

Σε κάθε περίπτωση, ο Νόμος Κατσέλη δεν ήταν και δεν είναι το πρόσφορο εργαλείο για την προστασία της κατοικίας παρά μόνο στις περιπτώσεις μεγάλης οφειλής και σχετικά μικρής περιουσίας. Η ανάγκη συνολικής απομείωσης των δανείων σύμφωνα με τη σημερινή οικονομική πραγματικότητα της μεγάλης πλειονότητας των πολιτών και η προστασία της κατοικίας των μικρών και μεσαίων εισοδημάτων, που έχουν καταρρεύσει, παραμένει ζητούμενο.

Έπειτα από πέντε χρόνια εφαρμογής πολιτικών ακραίας λιτότητας, με την επίσημη ανεργία στο 26,5%, την εδραίωση της ελαστικής απασχόλησης, τη μείωση κατά 40% μισθών και συντάξεων, την αύξηση των «κόκκινων δανείων», που ακολουθεί σταθερά την καμπύλη αύξησης της ανεργίας, οι όποιες ρυθμίσεις δεν μπορεί και δεν πρέπει να ενοχοποιούν τα θύματα των Μνημονίων.

Η εύπεπτη έννοια «μπαταξήδες», που αποτέλεσε βασικό ιδεολογικό επιχείρημα των κυβερνήσεων που είχαν επιλέξει την εφαρμογή των Μνημονίων δεν μπορεί να χρησιμοποιείται από εκπροσώπους της σημερινής κυβέρνησης που προσπαθεί να εφαρμόσει ένα πρόγραμμα που δεν είναι δικό της και να σώσει ό,τι μπορεί με κριτήριο την προστασία των πιο αδύναμων και την αποτροπή της περαιτέρω φτωχοποίησης της κοινωνίας.

Η σημαντική εμπειρία των χωρών του Νότου, και κυρίως της Ισπανίας με την συγκρότηση μετώπου δράσεων κατά των πλειστηριασμών, μας δείχνει το δρόμο για την ανάπτυξη αντίστοιχων πρωτοβουλιών που θα απαντούν αποτρεπτικά στις πιέσεις και τα σχέδια των δανειστών. Γιατί χρειάζεται να συνδιαμορφώσουμε ένα πλατύ κίνημα προστασίας της στέγης με την εμπλοκή των ίδιων των πληττόμενων, συμβάλλοντας στην διαπραγμάτευση και στη διεκδίκηση απέναντι στα κατεστημένα συμφέροντα και τις επιλογές τους.

* δικηγόρος, συντονίστρια του Τμήματος Δικαιωμάτων του ΣΥΡΙΖΑ, μέλος της «Πρωτοβουλίας Δικηγόροι Ενάντια στα Χαράτσια»

Πηγή: enter4news.gr