Πέμπτη, 3 Αυγούστου 2017

Η Mallμανία πάει σύννεφο... & η περίπτωση του Ελληνικού

των Τάσου Σαραντή & Στέργιου Ζιαμπάκα


Η έκφραση «τρώγοντας έρχεται η όρεξη» επαληθεύεται για ακόμη μια φορά τόσο μετά το πράσινο φως που έλαβε η εταιρεία Artume A.Ε. για την ανέγερση του εμπορικού κέντρου Academy Gardens στην Ακαδημία Πλάτωνος όσο και με τη δρομολόγηση της κατασκευής νέων μεγάλων εμπορικών κέντρων και της παράλληλης επέκτασης των παλιών.

Όσο κι αν αναρωτιέται κανείς πώς είναι δυνατόν να συντελούνται ο πολλαπλασιασμός και η περαιτέρω μεγέθυνση αυτών των μεγαθήριων της κατανάλωσης σε μια εποχή που η αγοραστική δύναμη συνεχίζει την κατιούσα, η απάντηση είναι απλή και συνοψίζεται σε ορισμένους παράγοντες που, συνδυαστικά, καθιστούν αυτές τις επιχειρηματικές επενδύσεις «χρυσές».

Προκειμένου να προχωρήσουν στην κατασκευή τους, οι επενδυτές ζητούν γην και ύδωρ που, με την προθυμία όλων των κυβερνήσεων, τελικά παίρνουν.

Αυτό, καταρχήν, ισοδυναμεί με την τροποποίηση της υπάρχουσας νομοθεσίας που ράβεται και κόβεται σύμφωνα με τις απαιτήσεις των επενδυτών.

Η αλλαγή του χάρτη κάποιου κλάδου των μέσων μεταφοράς για την εύκολη πρόσβαση των καταναλωτών και επισκεπτών στα εμπορικά κέντρα είναι άλλη μία απαίτηση των επενδυτών που, όταν είναι εφικτή, υλοποιείται.

Ακόμη ένας ευνοϊκός παράγοντας για την περαιτέρω άνθησή τους είναι η συνεχώς αυξανόμενη κερδοφορία που καταγράφουν τα υπάρχοντα malls μέσα στην οικονομική κρίση.

Με την προσθήκη ψυχαγωγικών και άλλων χώρων, τα σημερινά γιγαντιαία εμπορικά κέντρα της «δεύτερης γενιάς» έχουν πετύχει να αυξάνουν κάθε χρόνο τον αριθμό των επισκεπτών τους αλλά και να «βάζουν» λουκέτο σε εκατοντάδες επιχειρήσεις που βρίσκονται σε δήμους που γειτνιάζουν.

Αφήνοντας χιλιάδες εργαζόμενους στον δρόμο, σε αριθμούς πολύ μεγαλύτερους από αυτούς που αντιστοιχούν στους εργαζόμενους που προσλαμβάνουν τα καταστήματα που στεγάζονται στα εμπορικά κέντρα, συνήθως με πενιχρούς μισθούς και ανασφάλιστη εργασία.

Και με τις εργασιακές συνθήκες που επικρατούν εκεί να παραμένουν απυρόβλητες από τον έλεγχο των αρμόδιων ελεγκτικών μηχανισμών.

Επιπλέον, η συμφωνία για το άνοιγμα των καταστημάτων 32 Κυριακές του χρόνου αποτελεί ένα επιπλέον δώρο για τα εμπορικά κέντρα, αφού έχουν αποδειχτεί οι «κερδισμένοι της Κυριακής», ενώ οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις οι μεγάλοι χαμένοι.

Ευνοϊκός παράγοντας για τη νέα επέλαση των malls θεωρούνται και οι προβλέψεις για την άνοδο του τουρισμού στη χώρα μας.

Ετσι, αντίθετα απ’ ό,τι συμβαίνει στις ΗΠΑ, όπου γεννήθηκαν τα μεγάλα εμπορικά κέντρα και σήμερα κλείνουν το ένα μετά το άλλο εξαιτίας της εισβολής του ηλεκτρονικού εμπορίου, στη χώρα μας μπαίνουμε στην εποχή της νέας άνθησής τους.

Σε τέτοιο βαθμό, που θα αρχίσει να φυτρώνει το ένα μετά το άλλο ακόμη και σε κοντινές μεταξύ τους περιοχές. Γεγονός που ενέχει τον κίνδυνο να οδηγηθούμε στην αμέσως μετέπειτα εποχή, αυτήν των εμπορικών κέντρων «φαντασμάτων».


Η περίπτωση του Ελληνικού

Σημαντική εμπορική δραστηριότητα προβλέπεται στο μητροπολιτικό πάρκο του Ελληνικού, το οποίο σχεδιάζει να αναπλάσει ο όμιλος επενδυτών της εταιρείας Lamda Development.

Στην επένδυση περιλαμβάνεται και η ανάπτυξη ενός υπερτοπικού εμπορικού κέντρου, του μεγαλύτερου στα νότια προάστια της Αττικής.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, τοποθετείται στην άνω πλευρά της έκτασης του πρώην αεροδρομίου, επί της λεωφόρου Bουλιαγμένης, κοντά στον σταθμό του μετρό και με εκτιμώμενη «ακτίνα κάλυψης» από Φάληρο, Aγ. Δημήτριο, Hλιούπολη, Aργυρούπολη μέχρι τη Γλυφάδα, τη Bούλα και όλο το παράκτιο μέτωπο - περιοχές στις οποίες αναμένεται να πληγεί δραστικά η τοπική οικονομία.

Για την εκμίσθωση του μητροπολιτικού πάρκου υπήρξε «διεθνής» διαγωνισμός-παρωδία με μόνη συμμετέχουσα τη Lamda Development του ομίλου Λάτση.

Το τίμημα για την παραχώρηση ήταν 915 εκατ. ευρώ (ή 148 ευρώ το τ.μ.) για 99 χρόνια που, καταβαλλόμενο σε διάστημα 10 ετών, αντιστοιχεί σε 12 ημερών τόκους του δημόσιου χρέους.

Το Δημόσιο θα βάλει χρήματα από την τσέπη του λόγω της μετεγκατάστασης πλήθους δημόσιων υπηρεσιών, με κόστος 614 εκατ. ευρώ· της σύνδεσης με σήραγγα του ακινήτου με τα Μεσόγεια και την Αττική οδό, κόστους 1,2-1,5 δισ. ευρώ· και της υπογειοποίησης της παραλιακής λεωφόρου, με κόστος 300 εκατ. ευρώ, αν και η κυβέρνηση δήλωσε ότι για αυτό θα πληρώσει ο επενδυτής.

Όπως όλα δείχνουν, η Lamda Development μπαίνει ακόμη πιο επιθετικά στον τομέα του εμπορικού real estate με τη δημιουργία νέων και την εξαγορά υπαρχόντων malls στην Αττική και την περιφέρεια, έπειτα από τη συμφωνία της πριν από 3 μήνες με το επενδυτικό fund αμερικανικών συμφερόντων Värde Partners για τη δημιουργία μιας νέας κοινής εταιρείας, της Lamda Malls.

Ανάλογη επεκτατική κίνηση από τη Lamda Development πραγματοποιήθηκε και τον προηγούμενο μήνα με την πλήρη εξαγορά του Mall Athens, με το ποσό των 200 εκατ. ευρώ, με το οποίο απέκτησε το 50% που κατείχε η εταιρεία Irere Property Investments Luxembourg.

Ο θάνατος του εμποράκου... γεμίζει τα ταμεία τους

Αν και καταγράφεται συρρίκνωση του όγκου των λιανικών πωλήσεων, τα μεγάλα εμπορικά κέντρα εξακολουθούν να κερδίζουν μεγάλα μερίδια αγοράς συντρίβοντας τις μικρομεσαίες επιχειρήσεις, με τα κέρδη τους να κινούνται ανοδικά και με τη μια χρονιά να καταγράφεται καλύτερη από την προηγούμενη.

Το 2016, στα Golden Hall, Mall Athens (Αθήνα) και Mediterranean Cosmos (Θεσσαλονίκη) της Lamda Development καταγράφηκε αύξηση της επισκεψιμότητας κατά 0,8% σε σχέση με το 2015, αύξηση των πωλήσεων των καταστηματαρχών κατά 2,9%, ενώ η μέση πληρότητα των μισθωμένων καταστημάτων πλησίασε το 99%.

Η λειτουργική κερδοφορία του ομίλου στα 3 εμπορικά κέντρα έφτασε πέρυσι στα 33,8 εκατ. ευρώ, έναντι 29,99 εκατ. το 2015, ποσό που αποτελεί ρεκόρ από την ίδρυση της εταιρείας.

Ανάλογα είναι και τα αποτελέσματα των υπόλοιπων παικτών, με την εταιρεία READS που κατέχει το Smart Park να πετυχαίνει πλήρη κάλυψη των επιφανειών του, με αυξημένη επισκεψιμότητα μέσα στο α’ εξάμηνο του 2016 (1,7%).

Εξαιρετικά ικανοποιημένος είναι και ο όμιλος Viohalco, με το River West να καταγράφει το 2016 ρεκόρ επισκεψιμότητας με 4,6 εκατ. πελάτες και δείκτη πληρότητας από μισθωτές κατά 97%. Ανοδικά είδε τους δείκτες να κινούνται και η Pasal Development που διαθέτει το εμπορικό κέντρο Athens Heart.


Η μελέτη του Χαροκόπειου

Τις συνθήκες μέσα στις οποίες γεννήθηκαν και άνθησαν τα malls στη χώρα μας, αλλά και τις επιπτώσεις από τη λειτουργία τους, παρουσιάζει η μελέτη «Η πολιτική για τα εμπορικά κέντρα στην Ελλάδα» που εκπονήθηκε από το Τμήμα Γεωγραφίας του Χαροκόπειου Πανεπιστημίου για το Ινστιτούτο Μικρών Επιχειρήσεων της Γενικής Συνομοσπονδίας Επαγγελματιών Βιοτεχνών Εμπόρων Ελλάδας (IME ΓΣΕΒΕΕ).

Πρόκειται για μοναδική στο είδος της μελέτη, που παρουσιάστηκε το 2013, αλλά δεδομένου ότι δεν έχουν αλλάξει πολλά από τότε στον χάρτη των malls στη χώρα μας εξάγει ενδιαφέροντα συμπεράσματα.

«Είναι δύσκολο, αν όχι σπάνιο, η παρουσία ενός εμπορικού κέντρου να λειτουργεί συμπληρωματικά με την τοπική οικονομία. Επιπλέον, αν η παρουσία του είναι έντονα ανταγωνιστική και μάλιστα (λαμβάνοντας υπόψη την αύξηση του μεγέθους αλλά και της λειτουργικής διαφοροποίησης των χρήσεών του) προκαλεί την οικονομική διάβρωση του ιστορικού - αστικού ιστού, η επίτευξη μιας τέτοιας ισορροπίας επιβάλλει τη διαμόρφωση και του κατάλληλου πλαισίου ρύθμισης.

Είναι, δε, ακριβώς η αναζήτηση του πλαισίου ρύθμισης που θα έπρεπε να αποτελεί και το κυρίαρχο αντικείμενο συζήτησης και κατ’ επέκταση πολιτικής στην Ελλάδα, από φορείς σχεδιασμού, επενδυτές, δήμους και εμπορικούς συλλόγους», αναφέρεται στη μελέτη.

«Επιπροσθέτως, τα νέα εμπορικά κέντρα β’ γενιάς φαίνεται να συνδυάζονται, κατά βάση, με τις νέες μεγάλης κλίμακας επενδύσεις οδικών και μεταφορικών υποδομών (για παράδειγμα, στην περίπτωση της Αττικής με την Αττική Οδό, το μετρό, τον προαστιακό σιδηρόδρομο κ.ά.). [...] Εως σήμερα, οι εμπορικές αναπτύξεις μεγάλης κλίμακας φαίνεται ότι επιζητούσαν ένα ειδικό καθεστώς προνομιακής ρύθμισης και σχεδιασμού.

»Η περίπτωση των εμπορικών κέντρων α΄ γενιάς στηρίχθηκε στην υπερεκμετάλλευση των ισχυόντων όρων δόμησης, μέσω παρεκκλίσεων που παρείχε η νομοθεσία περί μεταφοράς συντελεστή δόμησης. H β΄ γενιά εμπορικών κέντρων, στη συνέχεια, στήριξε την ανάπτυξή της κυρίως σε ειδικές νομοθετικές ρυθμίσεις και παρεκκλίσεις που δόθηκαν από την κεντρική κυβέρνηση και την περιφερειακή διοίκηση», επισημαίνεται.

Σε ό,τι αφορά τη λειτουργία του Mall Athens, αναφέρεται ότι «είχε σοβαρές επιπτώσεις στα επίπεδα πωλήσεων και εσόδων επιχειρήσεων στην τοπική αγορά του Αμαρουσίου εντός της ακτίνας επιρροής του εμπορικού κέντρου και ίσως σημαντικότερες, συνολικά για την εμπορική δραστηριότητα της αστικής συγκέντρωσης και/ή για άλλες εμπορικές περιοχές του Λεκανοπεδίου της Αττικής. [...]

Στις θετικές, όμως, οικονομικές επιπτώσεις εντοπίστηκαν η αύξηση των εσόδων του δήμου από τα τέλη των επιχειρήσεων, καθώς και η αύξηση των θέσεων εργασίας. Ωστόσο, η αύξηση των θέσεων εργασίας ερχόταν σε αντιδιαστολή με τις χαμηλής ποιότητας συνθήκες απασχόλησης, καθώς τα νέα εμπορικά κέντρα προωθούσαν ευέλικτα ωράρια εργασίας και χαμηλές αμοιβές».


Τροχαία ατυχήματα

Κυκλοφοριακό χάος και επικίνδυνες για την οδική ασφάλεια συνθήκες με την πρόκληση τροχαίων ατυχημάτων δημιουργεί στην περιοχή του Αγίου Θωμά Αμαρουσίου η λειτουργία του Golden Hall, συνθήκες που αναμένεται να επιδεινωθούν με την επιδιωκόμενη επέκτασή του.

Το θέμα έχει φτάσει έπειτα από καταγγελίες των κατοίκων του Παραδείσου και του Πολυδρόσου Αμαρουσίου στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση αλλά και στο Σώμα Επιθεωρητών Δημόσιας Διοίκησης. Ωστόσο, η φόρτιση είναι έντονη σε ολόκληρο τον Δήμο Αμαρουσίου, καθώς κατέχει την πρωτιά στη συγκέντρωση malls στην επικράτειά του.

Ολόκληρο το άρθρο εδώ



Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου